Targurile imobiliare din toamna intre declaratii si realitate

In perioada 18-27 septembrie 2009 au fost organizate trei targuri imobiliare in Bucuresti: Project Expo, Targul National Imobiliar (T.N.I.) si tIMOn. In aceste zece zile piata imobiliara s-a laudat cu cele mai bune oferte si mai ales cu cele care se incadreaza in programul Prima casa. Ba chiar unul dintre targuri, Project Expo, a fost dedicat acestui program guvernamental. Aceste evenimente sunt un moment bun pentru a intelege ceea ce se intampla in piata.
Un argument aruncat in ochii presei din Romania de unii dintre organizatorii de targuri imobiliare este ca la evenimentele lor sunt semnate contracte si precontracte, fapt aproape imposibil, asa cum crede si Cristi Bratosin, reprezentant vanzari Pallady Towers, dezvoltator prezent si la T.N.I. si la tIMOn: "Targurile sunt organizate pentru a castiga o imagine: sa te vada lumea, sa stie ca existi in piata si sa stie ce oferi. Cei care spun ca se fac contracte in perioada targului gafeaza total. In general, un om care vine la targ culege informatii si analizeaza piata, nu face contracte la fata locului. Eventual pot fi semnate antecontracte neautentificate, dar timpul si locul nu permite asa ceva. Dupa targuri urmeaza vizionari, discutat detalii, pus la punct contracte s.a.m.d. Participarea la un targ merita ca imagine, iar cei care sunt prezenti acum sunt firmele cu adevarat serioase. Nu mai sunt la fel de multi ca anii trecuti.".
Dar sa analizam pe rand cele trei targuri despre care vorbeam. Project Expo a avut loc in perioada 18-20 septembrie 2009 la Palatul Copiilor din Bucuresti si, potrivit datelor organizatorilor, au fost oferite 9.600 de locuinte. Acest targ a crescut ca numar de expozanti de la putin peste 20 la editia anterioara, la circa 40 (plus cativa parteneri media) desi au fost declarati 80. Tot organizatorii sustin ca antecontractele si rezervarile semnate in perioada celei de-a patra editii a acestui targ au scazut cu 16% fata de editia precedenta, de la 295 la 248, desi anticipau o crestere de 15%. Dintre acestea, ansamblul Brancusi Residence detine recordul cu 68 de rezervari, urmat de Hope City cu aproximativ 30. Desi intrarea a fost libera si nu a putut fi monitorizat numarul vizitatorilor, organizatorii apreciaza ca aproximativ 10.000 de persoane au vizitat targul, la fel cum au spus si despre editia anterioara. Inaintea inceperii targului ei au declarat ca asteapta 15-16.000 de oameni.
In schimb, Tudor Victor, agent PYF Real Estate, unul dintre expozantii care au participat la acest eveniment sustine ca au fost mult mai putini vizitatori: "Targul Project Expo a fost mult mai mare decat la editiile anterioare, dar ca numar de vizitatori a fost undeva la jumatate fata de celelalte. De exemplu, in prima zi nu cred ca au fost mai mult de 100-150 de vizitatori. In rest a fost cat de cat accesibil.". Revenind la datele organizatorilor aflam ca au fost realizate peste 1.123 de vizionari ale ofertelor imobiliare promovate, apartamentele cu doua camere fiind cele mai cautate. Reprezentantii Project Expo au spus ca dezvoltatorii au redus preturile in medie cu 10-12% fata de editia precedenta (intre 45.000 si 80.000 de euro), unii dintre ei oferind masini sau mobilier pentru achizitionarea unui apartament.

O medie de 200 de vizitatori/zi ar putea fi atinsa
T.N.I. s-a desfasurat in perioada 24-27 septembrie 2009 la Palatul Parlamentului, Sala Unirea, din Bucuresti, taxa de intrare fiind de cinci lei. Organizatorii au declarat ca expozitia s-a desfasurat pe o suprafata de peste 4.000 mp si a adunat 85 de expozanti desi anuntau participarea a 180. In realitate au fost doar 52 de agentii, dezvoltatori si banci (nu 58 de dezvoltatori, 22 de agentii si trei banci cat au declarat) plus 11 parteneri media si trei standuri ale asociatiilor din domeniu. Reprezentantii targului sustin ca au fost prezentate 123 de proiecte din Bucuresti, Brasov, Valea Prahovei si Bulgaria cu preturi cuprinse intre 27.500 si 1.276.415 euro, nu proiecte din Bucuresti, Cluj, Brasov, Galati, Braila, Pitesti, Ploiesti, Valea Prahovei, litoral, Bulgaria, Cipru, Malta, Spania, Germania, Dubai si S.U.A., cum sustineau inainte inceperii targului.
Cu toate ca au garantat expozantilor un numar de 10.000 de vizitatori, organizatorii au declarat la final ca au venit doar 6.487 de oameni si au fost stabilite 240 de vizionari pentru perioada urmatoare. Nu de aceeasi parere sunt expozantii. Daniel Iftime, sales manager Odyssea Residential, sustine ca: "T.N.I. este mai slab decat cel din primavara si cantitativ si calitativ la clientii cu care am discutat pana acum. Joi si vineri au fost foarte putini vizitatori, dar sambata a fost un flux OK, insa nu infernal. Este greu sa se ajunga la 10.000 de vizitatori cat au promis organizatorii.". Acelasi lucru crede si Cristina Danila, marketing manager Vivando Unirii: "Avem mai putini vizitatori decat la T.N.I. din primavara, dar sunt oameni mult mai interesati de proiectul nostru.".
Irina Albu, sales manager Futureal Group, intareste afirmatiile de mai sus: "La T.N.I. din primavara au fost mai multi vizitatori si mai multe persoane realmente interesate. In plus, sunt foarte multi expozanti cu standuri foarte mici care inca participa la targ.". Reprezentantul de vanzari de la Pallady Towers, face chiar o analiza si o estimare a numarului vizitatorilor de la T.N.I. care nu coincide cu cele ale organizatorilor: "In primele doua zile din T.N.I. au fost mai putini vizitatori interesati decat la editia din primavara, dar este exclus sa fie 10.000 de vizitatori in total asa cum au spus organizatorii. O medie de 200 de vizitatori/zi ar putea fi atinsa, dar nu mai mult de atat.".
In plus, vizitatorii nu sunt multumiti nici de organizatori, nici de expozantii de la T.N.I. De exemplu, Bulibasa Neculaie din Bacau, de 52 de ani, operator raze X, spune ca: "Am venit la T.N.I. sa studiez piata pentru ca vreau sa cumpar pentru baiatul meu o locuinta, dar nu am gasit nimic. Studiez piata de cel putin un an si fata de ce era in primavara cand preturile erau mai mici, acum le-au marit cu cel putin 10%, probabil din cauza programului Prima casa. Nu sunt multumit de ofertele pe care le-am gasit aici. Unele dintre ofertele din targ le-am si vizitat. Daca in luna mai pretul unui apartament era vreo 75.000 de euro cu finisaje absolut comune, acum acelasi apartament este 87.000 de euro sau chiar 90.000 de euro. Practic, din august cand au inceput cu Prima casa au marit preturile cu 8-9.000 de euro, iar acum au mai adaugat cateva mii de euro.".

Se pare ca tIMOn este cel mai popular targ
tIMOn a avut loc in aceeasi perioada cu T.N.I., 24-27 septembrie 2009, insa in Piata Constitutiei din Bucuresti, biletul de intrare fiind tot de cinci lei. Evenimentul a fost dedicat atat segmentului rezidential, cat si altor trei segmente: spatii comerciale, terenuri si spatii pentru birouri. Aceasta editie a redefinit conceptul de targ imobiliar prin organizarea de open-debate-uri pe parcursul celor patru zile, pe teme care privesc in aceeasi masura vizitatorii, expozantii si mass-media. Noutatea adusa consta in faptul ca la acestea au participat speak-eri, expozanti, vizitatori si reprezentanti ai presei. La acest targ au fost prezenti 45 de agentii imobiliare, dezvoltatori si banci (plus cativa parteneri media) care au oferit peste 120 de proiecte din Bucuresti si din tara. "In premiera la tIMOn, peste 70% dintre expozanti vor avea locuinte finalizate sau cu finalizare pana la sfarsitul anului, pentru ca oamenii nu mai cumpara iluzii si, din fericire, cei mai multi dintre expozanti au inteles acest lucru", sustin organizatorii.
Locuintele promovate cu aceasta ocazie au putut fi gasite la preturi pornind de la 420 de euro/mp sau case cu 78.000 de euro. O parte dintre oferte au fost insotite de bonusuri substatiale: masini, yachturi, abonamente VIP la Opera, Teatrul National si fitness etc. Unul dintre dezvoltatori a acceptat ca avans pentru locuintele oferite, garsoniera sau masina veche a clientului. In plus, targul a beneficiat de doua expozitii speciale, una de gradini si alta de masini. Raluca Dina, key account manager Rovere, unul dintre expozantii de la aceasta editie a tIMOn, apreciaza targul: "Avem stand si la T.N.I. si la tIMOn, dar tIMOn este mai bun ca numar de vizitatori, ca proiecte prezentate si ca organizare. In plus, expozitia de masini este un punct de atractie. Te uiti la un apartament si arunci un ochi si la o masina.".
Aproximativ aceeasi parere o are si Razvan Satnoianu, CEO & general manager RomDeals Property, un alt expozant, care considera ca: "Targul tIMOn ne arata semne incurajatoare. Se simte ca lumea vine, exista cerere de locuinte, insa lumea vaneaza cel mai bun pret. Vedem mai multa lume decat in primavara lui 2009. Nu mai este agresivitatea de cumparare ce a fost in varful perioadei, dar cerere exista, lumea gandindu-se de foarte multe ori pana a-si face un contract. tIMOn exceleaza prin audienta media, fiind bine mediatizat si avand o campanie de comunicare foarte buna. Se pare ca este cel mai popular targ.". In schimb, Andreea Cojocaru, sales representative Opus Land Development, face o comparatie intre cele doua targuri care s-au desfasurat simultan: "Am fost si la T.N.I. si la tIMOn si mi se par oarecum comparabile. Cam acelasi numar de vizitatori. Cumparatorii inca sunt speriati de criza actuala si atunci le este greu sa se decida sa ia un apartament, sa aplice la un credit ipotecar si sa plateasca un apartament 30 de ani in conditiile actuale ale bancilor. Expozitia de masini de la Timon cred ca este o idee buna. Poate sunt clienti interesati mai mult de masini, vad masinile, iar cu aceasta ocazie intra sa vada si targul de imobiliare.".

Cand vinzi un produs nu limitezi accesul la el
Unul dintre vizitatorii cu care am stat de vorba au fost multumit de ceea ce a gasit. Popa Toader de 37 de ani, sofer, ne-a declarat ca: "Am venit foarte interesat sa cumpar un apartament si am gasit preturi mai bune decat anul trecut. Asa ca imi pot permite. Vreau sa gasesc ceva prin Prima casa, asta caut. Ne ajuta acest program daca se finalizeaza, dar deocamdata sunt vorbe. Timon este OK, dar alaturarea de imobiliare si masini nu mi se pare buna, iar taxa de intrare nu mi se pare normala atat timp cat este un spatiu public pentru care oricum platesti taxe.". Albu Magda de 30 de ani, avocat, a observat ceea ce stim, si anume ca: "tIMOn are oferte mai putine decat la editiile anterioare si ma refer aici la cele din 2008 si 2007. In plus, se vede ca nu mai sunt terenuri in Bucuresti, majoritatea proiectelor fiind la iesirile din oras. Am venit sa caut o garsoniera si in principiu am vazut lucruri care ma intereseaza, dar voi studia ofertele acasa. Preturile sunt mai mici, dar in niciun caz cum am citit in presa cu 50%. In ceea ce priveste alaturarea masinilor cu imobiliare, teoretic asta este ceea ce isi doreste un om si de aceea cred ca este o idee buna.".
In schimb, un alt vizitator, Mihnea Rotariu de 23 de ani, consultant financiar, era foarte suparat si dezamagit: "La tIMOn am gasit oferte scumpe si putine. Am venit special pentru a cumpara si nu am gasit ce cautam. Ofertele sunt inca ireale ca preturi, nu sunt din tara asta. Iar expozitia de masini de afara mi se pare un kitch total. Nu cred ca exista vreo legatura intre ele, ci o reclama mascata si prost asezata. Iar cand am vazut ca exista taxa la intrare nu am vrut sa mai intru. Informatiile pe care le obtin aici, le gasesc la fel de bine pe Internet de unde le iau gratis. Cred ca taxa poate chiar sa sperie unii clienti care sa nu mai intre, asa cum vroiam sa fac eu. Ei vor sa ne vanda apartamente. Eu de ce sa platesc pentru spatiul lor de expozitie, doar ca sa-si angajeze ei domnisoare pe aici.".
Vizitand cele trei targuri prezentate m-am intalnit cu Claudiu Georgescu, presedintele Asociatiei Producatorilor de Materiale pentru Constructii din Romania, pe care nu am putut sa nu-l intreb ce parere are despre ele. Astfel, concluzia acestui articol o voi lasa pe seama dumnealui: "Am vizitat cele trei targuri imobiliare si am gasit aceiasi dezvoltatori, aceleasi produse, nicio diferenta de pret de la o saptamana la alta. Eu am venit pentru a face o evaluare a ceea ce se intampla pe piata. Anul trecut am atras atentia asupra acelei cresteri aberante de preturi la vanzare si care urma sa se decupleze de piata reala. Cu ajutorul crizei mondiale, lucrul acesta s-a intamplat mult mai devreme decat estimam. Astfel, preturile au scazut dupa opinia celor care vand de la 1.500 de euro/mp la 1.100. Asta inseamna ca le-au scazut profiturile. Anul trecut spuneam ca dezvoltatorii au o marja de castig de minimum 150%, mult mai mare decat constructorii si producatorii de materiale. Iata ca acest raport incepe sa devina vizibil in piata."