Piata spatiilor pentru birouri din Romania scade cu zeci de procente

Odata cu recesiunea economica la nivel global care afecteaza pietele de inchiriere din toata lumea, proprietarii de spatii pentru birouri sunt supusi unor presiuni din ce in ce mai mari, in vreme ce chiriasii initiaza negocieri ale chiriilor si termenilor de inchiriere. Conditiile de pe aceasta piata s-au deteriorat in primul trimestru din 2009, pe masura ce activitatea economica tot mai scazuta si sentimentul negativ privitor la viitor, a dus la reducerea cererii de spatii pentru birouri si la o presiune descendenta asupra nivelului chiriilor. Indicele C.B.R.E. EU-27 de chirii pentru birouri a scazut cu 3, 6% in primul trimestru, in vreme ce chiriile au scazut cu 6, 5% fata de nivelul cel mai inalt de anul trecut. Declinul trimestrial reflecta scaderea chiriilor pe majoritatea pietelor.
Nivelurile de ocupare sunt in scadere in toata Europa din cauza cererii mai mici, dezvoltarilor noi si dorintei ocupantilor de a se debarasa de surplusul de spatiu. Astfel, ratele de ocupare in grupul EU-27 au scazut cu aproape 1% in ultimul an. De aceea, constructia de proiecte noi a incetat practic in regiune, ceea ce va duce inevitabil la reducerea stocului pe termen mediu. Desi beneficiile pe termen scurt sunt mici, acest aspect va ajuta chiriile sa se stabilizeze mai rapid dupa ce va reveni la normal cererea. „Proprietarilor le este din ce in ce mai greu sa inchirieze spatiile vacante, date fiind precautiile perfect explicabile exprimate de cei mai multi ocupanti. Avand in vedere ca ocupantii vor cauta tot mai adesea spatii ieftine, iar oferta va deveni din ce in ce mai variata pe piata, este inevitabil sa nu vedem o scadere accentuata a chiriilor si o crestere a discounturilor pentru inchiriere pe majoritatea pietelor in lunile care urmeaza”, explica Richard Holberton, director EMEA Research la C.B.R.E.

Chiriasii sunt mai agresivi in negocierile cu proprietarii
In acelasi timp, conditiile de piata in continua schimbare ofera oportunitati imobiliare noi pentru ocupanti. Majoritatea companiilor se confrunta cu o cerere tot mai mica pentru produsele si serviciile lor, asociata de obicei cu deflatia preturilor. De aceea, comportamentul ocupantului este caracterizat de precautie, reducerea costurilor si rationalizarea spatiului. Chiar daca nu isi doresc spatiu suplimentar, chiriasii sunt tot mai agresivi in negocierile cu proprietarii. Cei carora termenul de inchiriere le expira sau care au clauze de terminare a contractului se gasesc pe o pozitie puternica. Investitorii se concentreaza acum asupra calitatii si marimii fluxului lor de venit. Acesti factori determina valoarea unui activ, prin urmare, un chirias bun care se ofera sa reinnoiasca contractul de inchiriere are toate sansele sa obtina o reducere a chiriei sau alte beneficii.
Totusi, aceleasi presiuni presupun ca si cei care nu au alte optiuni viabile se gasesc acum intr-o pozitie puternica, mai ales daca s-au dovedit a fi chiriasi de buna calitate. Ocupantii initiaza discutii, cautand sa obtina reducerea chiriilor sau discounturi sub forma unor luni cu chirie zero in caz ca-si extind contractul de inchierere. Totodata, ei cauta sa modifice termenii specifici de inchiriere (cum ar fi clauza de faliment sau cea de reinstalare) in favoarea lor, reducand astfel garantiile care trebuie incluse in balanta contabila. Matthew Pullen, head of Global Corporate Services EMEA, C.B.R.E., considera ca: „Abilitatea de a obtine reducerea chiriei sau a spatiului depinde de o gama larga de factori inclusiv conditiile de piata, structurile de inchiriere si pozitia si atitudinea proprietarilor individuali. Totusi, piata actuala prezinta oportunitati reale pentru ocupantii care combina cunoasterea conditiilor de pe piata imobiliara cu abilitatea de a influenta schimbari viitoare in cultura de afaceri.”.

Va fi mentinuta presiunea asupra scaderii chiriilor
In Bucuresti, multe dintre dificultatile care au inceput sa se manifeste in ultimul semestru din 2008 s-au agravat in trimestrul intai din 2009 pe fondul deteriorarii fundamentelor pietei inchirierilor si a constrangerilor la care sunt supusi dezvoltatorii si investitorii institutionali. Inceputul acestui an a marcat cresterea numarului de spatii pentru birouri disponibile ca urmare a diminuarii cererii si a cresterii ofertei. Astfel, la sfarsitul primului trimestru din 2009 suprafata spatiilor disponibile in Bucuresti era in jur de 115.000 mp construiti dintr-un total de 1, 95 de milioane mp construiti, cred reprezentantii BNP Paribas Real Estate. Aria de spatii finalizate in primul trimestru din 2009 reprezinta o scadere de circa 25% comparativ cu perioada similara din 2008, avand in vedere ca unele proiecte propuse pentru livrare in aceasta perioada au fost amanate cu cateva luni.
Suprafata inchiriata in Bucuresti in primul trimestru al acestui an (circa 51.500 mp) este mai mica cu 35% fata de nivelul din perioada similara din 2008, continuand tendinta descrescatoare inceputa in semestrul intai de anul trecut. Drept rezultat, rata totala de neocupare a crescut de la 4, 5% in ultimul trimestru din 2008 la 6% la sfarsitul primului trimestru din 2009, in timp ce rata de neocupare pentru cladirile de clasa A era de 2, 5%, reiese dintr-un studiu al BNP Paribas Real Estate. In 2009, piata spatiilor pentru birouri din Bucuresti va continua tendinta scaderii chiriilor initiata in semestrul al II-lea din 2008. Scaderea chiriilor cu 5-10% a fost inregistrata pentru toate tipurile de cladiri de birouri si in toate zonele Capitalei.
In trimestrul intai din 2009 nivelul mediu al chiriilor pentru birourile de clasa A din zonele centrale a variat intre 20 si 21 de euro/mp/luna, in timp ce pentru cele de clasa B din zonele atractive chiria a fost de 14-16 euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B din zonele secundare chiriile se situeaza intre 12 si 15 euro/mp/luna, iar la periferie - 9-11 euro/mp/luna. Scaderea cererii si finalizarea in acest an a 400.000 mp construiti de birouri vor mentine presiunea asupra scaderii chiriilor. Insa, datorita rezistentei proprietarilor si a apropierii de limita rentabilitatii investitiei lor, ritmul si procentul de diminuare vor fi mai scazute decat in 2008. Specialistii BNP Paribas Real Estate sustin ca cifra stocului nou estimat pentru 2009 in Bucuresti trebuie tratata cu precautie deoarece cateva proiecte sunt stopate temporar sau se confrunta cu incetinirea ritmului lucrarilor de constructii ca urmare a dificultatilor legate de finantare si a nivelului scazut de pre-inchirieri. In plus, incertitudinea tot mai mare de pe piata ii descurajeaza pe dezvoltatori sa initieze proiecte noi, ceea ce va afecta oferta pentru perioada 2010-2011.

Rata de neocupare este mare pe toate segmentele
Mark Mannering, managing director King Sturge Romania, comenteaza situatia din tara noastra in aceiasi termeni: „In trecut, cererile de inchiriere aveau la baza o strategie de expansiune, insa in conditiile in care, pentru multe companii perspectiva cresterii pe termen scurt este putin probabila, cererea pentru spatii s-a diminuat. Multe companii care au preinchiriat spatii sunt nevoite in prezent sa subinchirieze surplusul, deoarece planurile de extindere au fost anulate. Rata de ocupare a scazut considerabil, in special in Bucuresti, din cauza scaderii cererii, dar mai ales din cauza livrarii noilor proiecte in acest an. Inchirierea cu succes a proiectelor viitoare va fi influentata de factori precum accesibilitatea pentru angajati, apropierea de mijloacele de transport in comun, dotarile locale, care in trecut nu erau pe deplin apreciate din cauza lipsei ofertei.”.
Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrans direct proportional cu restrangerea profitului. In cazul I.M.M., al companiilor medii si al celor coporate, bugetele s-au diminuat in medie cu 25-30%. Pentru o suprafata de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depasesc 1.800-2.000 de euro. In cazul firmelor medii, cele mai cautate spatii sunt in cladirile de clasa C si B si in vile, cu o suprafata de 2-300 mp, bugetele medii fiind situate intre 8 si 12 euro/mp. Companiile mari din segmentul corporate prefera imobilele de clasa C si B, suprafetele medii cerute fiind de 800-1.200 mp, iar bugete medii situandu-se intre 10 si 12 euro/mp, conform unui studiu realizat de ESOP. In acest context, proprietarii de cladirii libere au fost entuziasmati in prima parte a anului pentru ca parea ca exista miscare pe piata din partea celor care incercau sa isi optimize bugetele de inchiriere.
Totusi, in scurt timp s-a dovedit ca 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi, nu aveau o nevoie reala, ci doar testau piata incercand sa gaseasca solutii mai bune de inchiriere pe care, dupa discutii, la gaseau tot la vechii lor proprietari. Astfel, a fost ocupata doar o pondere mica dintre ofertele de birouri disponibile pe piata. Pe langa dificultatile de inchiriere create de restrangerea cererii, anul acesta a coincis si cu o supra-oferta pe piata de birouri pe toate segmentele. Reprezentantii ESOP sustin ca rata de neocupare este mare pe toate segmentele de birouri: clasa A - 8-10%, clasa B si C - 12-14%, vile - 25-30%. In 2008, multe companii care s-au mutat in sedii noi si-au inchiriat un surplus de spatiu, pentru o crestere a activitatii in viitor. Cum aceasta s-a amanat, acum se vad nevoite sa exploateze acest spatiu pentru a-si optimiza cheltuielile cu sediul.

Chiriile vor urma o tendinta descendenta
In acest context, o serie de companii cu un surplus de spatiu care nu va fi folosit cel putin un an de acum inainte, incearca sa-si optimizeze costurile prin subinchirierea acestor spatii. „Majoritatea companiilor care incearca sa subinchirieze se imbata cu apa rece sperand ca vor obtine acelasi pret pe care l-au obtinut si proprietarii de la ei in 2008. Din pacate, in multe cazuri acest lucru nu mai este posibil si trebuie avut in vedere un pret realist, in acord cu noua realitate”, afirma Irina Petrescu, partener ESOP. Pe toate segmentele chiriile au scazut intre 10 si 25% in comparatie cu 2008 din cauza unei supra-oferte din piata pe toate segmentele si a diminuarii numarului de potentiali clienti pe fondul crizei. Un fapt demn de remarcat este ca apar diferente semnificative intre pretul de prezentare al ofertei si cel de tranzactionare. Conform ESOP, preturile (euro/mp) de prezentare variaza in urmatoarele marje:

„Daca in 2006 - 2007 nivelul cheltuielilor de intretinere in cadrul proiectelor de calitate superioara varia intre 2, 8 si 3, 3 euro/mp, iar la cladirile de clasa B sau B+ se situa intre 1, 8 si 3 euro/mp, la sfarsitul lui 2008 al a urcat spre 4-6 euro/mp”, explica Petrescu. Cresterea este datorata escaladarii preturilor la utilitati si a cresterii costurilor de management al cladirii (curatenia, paza, receptia, property managementul etc.). Desi reprezinta un punct nevralgic al contractului de inchiriere, putini proprietari fac eforturi sa gaseasca solutii de optimizare a acestor costuri, pretextand ca sunt contracte ferme incheiate cu firmele de administrare, sesizeaza reprezentantii ESOP. Este evident ca vor avea de castigat acei proprietari care vor gasi solutii pentru a aduce aceste costuri la un nivel acceptabil pentru chiriasi.
Doar 30% dintre proprietari sunt constienti de noile conditii de piata si actioneaza in consecinta. Cu toate acestea, la negocieri se constata ca unii proprietari nu au suficienta deschidere privind conditiile comerciale si termenele de inchiriere. „Multi proprietari raman rigizi sperand vremuri mai bune. Insa vremea in care stateau clientii la coada la cladiri este de mult apusa. Dupa parerea noastra orice client serios care ajunge intr-o negociere si face o propunere din piata, nu trebuie scapat din mana”, avertizeaza partenerul ESOP. In a doua parte a lui 2009 chiriile vor urma o tendinta descendenta, care este posibil sa se prelungeasca si in 2010, cei de la ESOP estimand o scadere de 5-10% a chiriilor. In acelasi timp, este posibil ca cererea sa continue tendinta descendenta, pana la sfarsitul anului fiind posibila o scadere cu 5-10% a cererii pe segmentul I.M.M. si cu 15-20% pe cel corporate. „Intr-o piata din ce in ce mai competitiva, proprietarii trebuie sa vina cu idei si solutii noi, adaptate noilor realitati economice, atat in ceea ce priveste oferta comerciala, cat si promovarea ei”, concluzioneaza Irina Petrescu.